Rok 2025 se blíží k závěru a český hypoteční trh je paradoxní. Ačkoli banky půjčují rekordní sumy peněz, počet nových úvěrů se nijak zásadně nemění. Za touto situací stojí prudce rostoucí ceny nemovitostí a očekávání domácností, které se smířily s vyššími úrokovými sazbami. Co to znamená a na co by se měli připravit ti, kteří teprve plánují koupit byt, nebo ti, kteří už hypotéku mají?

Rekordní objemy, nikoli počty

Celkový objem nových hypoték od začátku roku 2025 dosáhl téměř 293 miliard korun. To je o 84 miliard více než za stejné období loňského roku a letošek by se tak mohl stát druhým nejúspěšnějším v historii.

Klíčové však je, že počet sjednaných úvěrů zůstává na dlouhodobém průměru okolo 6 700 měsíčně. Rekordní čísla tedy netvoří noví klienti, ale mnohem vyšší částky, které si stávající zájemci berou. Průměrná výše nové hypotéky dnes dosahuje 4,3 milionu korun, což je zásadní skok oproti minulosti.

Sazby jsou „normální“, ale marže bank se tenčí

Průměrná úroková sazba se aktuálně pohybuje kolem 4,5 % ročně. Z dlouhodobého hlediska jde o standardní hodnotu, i když jsme si v minulosti zvykli na výjimečně nízké sazby kolem 2–3 %.

Problém však nastává pro banky samotné. Jejich náklady na získání peněz (tzv. swapové sazby) rostou, zatímco hypoteční sazby pro klienty zůstávají níže. Bankám se tak dramaticky snižuje marže a některé již začaly své sazby mírně zvyšovat. Odborníci proto očekávají, že v příštích měsících hypoteční sazby spíše mírně porostou byť nedojde k žádnému úrokovému šoku.

Neudržitelný růst cen bydlení

Hlavním motorem vysokých hypoték je prudký růst cen nemovitostí. V některých okresech ceny meziročně vyskočily o 20–40 % a v extrémních případech i o 60 %. I konzervativní odhad růstu o 10–15 % ročně je z dlouhodobého pohledu neudržitelný.

Trh je poháněn očekáváním dalšího růstu, nedostatkem investičních alternativ a silným zájmem o investiční byty. Důsledky jsou jasné:

 -Střední třída ve městech má stále větší problém dosáhnout na vlastní bydlení.

 -Rostou nejen ceny bytů, ale i nájmy.

 -Zvyšuje se tlak na rozpočty všech domácností, vlastníků i nájemníků.

ČNB přitvrdí, ale hlavně u investorů

Česká národní banka aktuálně nechává bankám volnou ruku v posuzování, jak velkou část příjmu klienta může pokrýt splátka úvěru. Některé banky tak schvalují hypotéky až do výše 60–70 % příjmu žadatele.

Tento přístup se však brzy změní, a to konkrétně u investičních hypoték. ČNB plánuje zavést přísnější pravidla, kde maximální výše úvěru (LTV) bude 70 % hodnoty nemovitosti a poměr dluhu k příjmu (DTI) nebude smět překročit hodnotu 7. Cílem je zchladit spekulativní nákupy a omezit rizika.

Tříletá fixace vévodí trhu

Drtivá většina nových hypoték se dnes sjednává s tříletou fixací úrokové sazby. Klienti ji vnímají jako rozumný kompromis mezi jistotou a flexibilitou v době nejistoty. Delší fixace (5 a více let) jsou spíše výjimkou což souvisí i s tím, že pro banky jsou rizikovější kvůli možnosti levného předčasného splacení.

V příštích letech udeří vlna refixací

V letech 2026 a 2027 čeká trh masivní vlna klientů, kterým končí fixace. Půjde zejména o dvě skupiny:

 1., Ti, kteří si hypotéku sjednali v roce 2021 za nízké „covidové“ sazby. Pro ně bude refixace znamenat skokové zdražení splátek.

 2., Naopak klienti z let 2023 a 2024, kdy byly sazby na vrcholu, si při nové fixaci spíše polepší.

Pro všechny domácnosti s končící fixací teď bude klíčové včas kontaktovat svou banku a připravit se na nové podmínky.

Co si z toho odnést?

Hypoteční trh prochází obdobím stability ve vyšších sazbách a enormního tlaku na ceny bydlení. Pro zájemce o vlastní bydlení je situace náročná, ale stále tu je šance – klíčem je důkladná příprava financí a přehled o nabídkách. Stávající vlastníci by se měli připravit na blížící se konec fixací a proaktivně řešit výzvy spojené s novými podmínkami.

I když se očekává mírný růst sazeb, nedojde pravděpodobně k dramatickému šoku. Hlavní výzvou tak i nadále zůstává dlouhodobě neudržitelný růst cen nemovitostí, který vytváří tlak na celou společnost.

Rekordní čísla letošního roku tak nejsou pouze statistikou, ale také výpovědí o tom, jakou hodnotu přikládáme vlastnímu bydlení a jak se tato hodnota pod tlakem trhu proměňuje. Cesta k vlastnímu bydlení možná nikdy nebyla dražší, ale podle všeho také nikdy nebyla tak vytrvale vyhledávaná.