Pokud jste chtěli zhodnotit peníze koupí bytu na pronájem, nevybrali jste si na to nejlepší dobu. Podle čerstvých dat UniCredit Bank[1], jsou k investicím do bytu nejhorší podmínky od konce roku 2022.

Zatímco ještě na začátku roku byla situace jen „nejistá“, duben a květen přinesly jasný vzkaz: relativní nevýhodnost nákupu bytu se nyní prohloubila na -3,46 %. Ukazatel banky, který si můžete představit jako pomyslné „měřítko přidané hodnoty“ investice do nemovitosti, se propadl o 23 bodů na nejnižší úroveň od konce roku 2022.

Co se změnilo?

Zjednodušeně řečeno: pronájem bytu dnes vynáší méně, než kolik stojí platit hypotéku, a zároveň zaostává za tím, co byste vydělali prakticky bez rizika např. u státních dluhopisů.

A hlavní problém? Zatímco hrubé roční nájemné zůstává prakticky na místě, výnosy z vládních dluhopisů a nabídkové sazby hypoték rostly. Důvodem je především očekávání inflace, spojené s konfliktem na Blízkém východě – investoři po celém světě vyžadují vyšší výnosy, což se promítá i k nám.

Kde se (ne)vyplatí pronajímat nejvíc?

Pokud se přesto na koupi bytu na pronájem chystáte, věnujte pozornost lokalitě. V květnu je v čele Ústí nad Labem s hrubou roční výnosností 5,0 %. Naopak nejhůře dopadlo Brno s 3,2 % a Praha s 3,3 %.

Překvapivé je, že rozdíly mezi nejvýnosnějším a nejméně výnosným krajským městem se smrskly na historické minimum – pouhých 1,77 %. To znamená, že geografická poloha už není tak důležitý faktor a výnosy napříč republikou se vyrovnávají.

Během dvou jarních měsíců výnosnost nájemného klesala v šesti krajských městech, nejvýrazněji v Ústí nad Labem a Pardubicích. Naopak jediným místem, kde výnosnost vzrostla, byl Liberec.

Začíná se trh obracet?

Analytici v datech vidí první náznaky toho, že by se trh mohl postupně normalizovat. Na straně nabídky začínají působit dva faktory: roste počet novostaveb a přibývá majitelů, kteří své byty chtějí prodat.

Ale očekávání nekonečného růstu cen také není realistické. Stále více investorů proto začíná hledat příležitost jinde.

Pro zájemce o vlastní bydlení je tu však varování: zatímco poptávka zatím neochabuje, s dalším zdražováním hypoték může přijít útlum. A pokud k tomu dojde, může to stáhnout ceny nemovitostí dolů.

Koupit nebo nechat být?

Pro ty, kdo zvažovali koupi druhého bytu jako jistotu na důchod nebo formu spoření, je současná situace jasným varováním.

Jestliže vám čistá výnosnost po odečtení nákladů na půjčku vychází hluboko v záporu, každý měsíc na své „investici“ proděláváte. O nákladech na opravy, údržbu a péči v době bez nájemníků ani nemluvě. Možná tedy nastal čas se zeptat, jestli nebude lepší peníze investovat jinam.

A pokud toužíte po vlastním, současná nejistota na straně investorů může být vaší šancí. Vyjednávací pozice se pomalu otáčí ve prospěch kupujících a někteří majitelé mohou být ochotní slevit.

Stačí jen pečlivě počítat a nenechat se unést představou, že ceny porostou do nebe už navždy.