Pokud jste plánovali koupi třetího bytu na pronájem, možná budete muset přehodnotit svou finanční strategii. Právě vstoupila v platnost nová doporučení České národní banky, která výrazně omezí financování takzvaných investičních hypoték. Většina největších tuzemských bank již přitom začala připravovat své systémy na nový režim už v březnu – některé dokonce zpřísnily podmínky s předstihem.

Tyto změny se týkají výhradně nových úvěrů. A zatímco banky očekávají mírný pokles zájmu, pro běžné lidi je to jasný signál: investice do realit přestávají být snadno dostupné.

Co se vlastně mění?

ČNB jasně definovala, co považuje za „investiční nákup“. Jde o situace, když žadatel o hypotéku kupuje už třetí nebo další obytnou nemovitost, nebo když nemovitost pořizuje výhradě za účelem pronájmu.

Pro tyto případy tak banky od 1. dubna 2026 zavedly dvě zásadní omezení:

  1. LTV na 70 % – Banky půjčí maximálně 70 % z ceny zastavené nemovitosti. Zbylých 30 % se platí z vlastních zdrojů.

  2. DTI na maximálně sedminásobek – celkový dluh žadatele (včetně všech ostatních půjček) nesmí přesáhnout sedminásobek jeho ročního čistého příjmu.

Pro srovnání: u běžných hypoték (bydlení pro vlastní potřebu) stále platí mírnější podmínky – LTV 80 %, u žadatelů do 36 let dokonce 90 %.

Některé banky zpřísnily už v únoru

Česká spořitelna začala nová pravidla aplikovat už v únoru, a zajímavé je, že posuzuje jako investiční i ty případy, kdy si žadatel do bonity započítává i budoucí zisk z pronájmu.

Podobně je to i v Komerční bance, která vidí největší změnu v tom, se bere v potaz počet vlastněných nemovitostí, nikoliv počet již poskytnutých hypoték. To je podstatný rozdíl – i když má klient jednu hypotéku na tři byty, může se ho omezení týkat.

Ovlivní to ceny a investory?

Podle bank se změny na trhu hypoték projeví, ale nijak dramaticky. Investiční hypotéky totiž tvoří jen malou část portfolia – například u České spořitelny se pohybují okolo 9 % z nově poskytnutých úvěrů.

Přesto je tu očekávání poklesu zájmu ze strany mírných investorů. Právě ti totiž spoléhali na vyšší LTV a nižší potřebu kapitálu. Nová pravidla je nutí přijít s větší hotovostí, což část zájemců může odradit. Naopak ti velcí tuto změnu pravděpodobně ani nepocítí.

Proč to zpřísnění?

ČNB už dlouho upozorňuje na nadhodnocení cen bytů a rychlý růst hypotečních úvěrů. Nová opatření mají za cíl omezit systémová rizika spojená s poklesem hodnoty zastavených nemovitostí, zbrzdit spekulativní nákupy bytů a ochladit přehřátý trh.

Současné nastavení limitů pro běžné hypotéky zůstává stejné.

Co to tedy znamená?

Pokud tedy kupujete první či druhý byt pro vlastní bydlení, můžete být v klidu. Pokud ale investujete do třetí a další nemovitosti, připravte si více peněz a čekejte přísnější posouzení.

A pokud uvažujete o koupi bytu na pronájem, banka vás bude prověřovat mnohem více, zejména pokud do bonity započítáváte i budoucí nájemné. Investice do realit tak jsou stále možné, ale už ne pro každého.

Banky už přešly na nový režim a ČNB dala jasně najevo, že doba levných investičních hypoték končí. Pro běžné zájemce to však může paradoxně být dobrá zpráva – méně investorů na trhu znamená menší tlak na ceny nemovitostí.

Ať už tedy plánujete koupi vlastního bytu, nebo přemýšlíte nad další investicí, nyní je čas zvážit všechny možnosti. Nová pravidla jsou tady, a měnit už se nebudou.